O que saber sobre as hipotecas de 50 anos propostas por Trump: NPR

A maioria das pessoas que contrai hipotecas tem um prazo de 30 anos. Mas o presidente Trump quer que o governo federal apoie uma opção de hipoteca de 50 anos para os compradores de casas – um plano que seria “uma virada de jogo completa”, de acordo com o diretor da Agência Federal de Financiamento de Habitação, Bill Pulte.

Os defensores da ideia dizem que ela poderia ajudar mais compradores em potencial a conseguir uma casa que de outra forma não poderiam pagar. Mas o ceticismo abunda, com Laura Ingraham da Fox News dizendo a Trump esta semana que a proposta “enfureceu seus amigos do MAGA”.

Ingraham citou “uma reação negativa significativa do MAGA, chamando-o de uma dádiva aos bancos e simplesmente prolongando o tempo que levaria para os americanos possuírem uma casa”.

Trump disse que a crítica é exagerada: “Tudo o que significa é que você paga menos por mês, paga durante um período de tempo mais longo. Não é um grande fator. Pode ajudar um pouco.”

A proposta está a ser apresentada num momento em que muitos lutam para conseguir uma posição no mercado imobiliário. O ritmo de vendas de casas desacelerouà medida que os potenciais compradores enfrentam dois obstáculos principais: as taxas de juro das hipotecas dispararam nos últimos anos e os preços das casas continuam a subir em muitas áreas.

O novo plano também exporia os mutuários a dívidas por mais 20 anos, em comparação com uma hipoteca de 30 anos. E porque padrão cronogramas de reembolso Se dedicarem muito mais dinheiro ao pagamento de juros nos primeiros anos de um empréstimo, em vez de pagarem o capital, os compradores de casas levariam ainda mais tempo para acumular capital nas suas propriedades.

“Você pagará quase todos os juros durante os primeiros 10 anos. Nesse ponto, é realmente semelhante a um empréstimo apenas com juros”, diz Chris Hendrix, vice-presidente sênior da unidade de empréstimos imobiliários do NBKC Bank em Kansas City. Ele acrescenta: “isso também vale para um empréstimo de 30 anos: nos primeiros 10 anos, você paga principalmente juros sobre esse empréstimo. Mas seria ainda pior em um empréstimo de 50 anos, com certeza”.

Muitas questões permanecem sobre o plano, que a administração Trump revelou no fim de semana.

Como ficam os números em uma hipoteca de 50 anos versus uma hipoteca de 30 anos?

Usando uma casa de US$ 400.000 com uma taxa de juros de 6,25% e um pagamento inicial de 10% como exemplo, o economista sênior da Realtor.com Joel Berner disse por e-mail: “um empréstimo de 50 anos economizaria no máximo cerca de US$ 250 por mês em comparação com o empréstimo de 30 anos.”

Isso ajudaria os compradores no curto prazo – mas ao longo de décadas, os compradores acabariam pagando muito mais.

“Os juros totais do empréstimo de 50 anos seriam de US$ 816.396, em comparação com US$ 438.156 do empréstimo de 30 anos, uma diferença de US$ 378.240”, diz ele. “Isso representa 86% mais juros ao longo da vida dos empréstimos.”

Berner adverte que o seu exemplo hipotético pressupõe a mesma taxa de juro para ambos os empréstimos. Na realidade, diz ele, a taxa de juro de um empréstimo de 50 anos seria superior à de um empréstimo de 30 anos, tornando a disparidade ainda mais pronunciada. “Quanto mais longa for a vida do empréstimo, maior será a compensação que o credor exigirá.”

Por que um banco iria querer oferecer uma hipoteca de 50 anos e por que um comprador iria querer uma?

“Os compradores beneficiam de distribuir o elevado custo da compra de uma casa por um período mais longo”, diz Berner, “mas os credores certamente também beneficiam por terem um período mais longo para cobrar taxas de juro mais elevadas”.

Bruce Marks, CEO da Neighborhood Assistance Corporation of America, uma organização sem fins lucrativos que ajuda as pessoas a obter hipotecas de baixo custo, está céptico quanto à possibilidade de os compradores de casas adoptarem o plano.

“Não terá pernas porque eles tentaram cumprir um prazo de 40 anos que não decolou”, diz ele, referindo-se às modificações nas hipotecas de 40 anos que foram oferecidas em tentativas anteriores de facilitar o caminho para compradores de casas.

A proposta de 50 anos “é ainda pior”, diz Marks. “Isso não levará a lugar nenhum. Os mutuários não farão isso. Eles perceberão isso. Eles saberão que não gerarão nenhuma riqueza.”

O momento potencial de uma hipoteca de 50 anos é incerto.

“Há muita análise jurídica” sobre a proposta, diretor do Conselho Econômico Nacional, Kevin Hassett disse esta semanacomo ele deu a entender, o plano pode exigir legislação. Sob o Lei Dodd-Frankas hipotecas com mais de 30 anos não atendem aos critérios para hipotecas qualificadas – o que significa que não são elegíveis para obter o apoio da Fannie Mae e do Freddie Mac, e os credores hesitariam em oferecê-las.

Em resposta às críticas ao plano, Hassett disse que os proprietários também acumulam patrimônio quando o valor de suas propriedades se valoriza. Observando que os preços tendem a aumentar, acrescentou: “Não creio que a ausência de capital próprio seja uma preocupação séria sobre isto”.

Outras mudanças poderiam ajudar a aliviar a crise imobiliária?

“Esta não é a melhor maneira de resolver a questão da acessibilidade da habitação”, diz Berner. “A administração faria melhor se revertesse a inflação induzida pelas tarifas, que mantém elevadas as taxas das hipotecas existentes, e encorajasse a expansão da oferta habitacional promovendo a construção de casas.”

Hendrix diz compreender a motivação da Casa Branca: enfrentar uma crise imobiliária.

“O comprador médio de uma casa no momento no país tem 59 anos. É o mais alto desde que começamos a rastreá-lo desde 1981. O que mais é surpreendente é que a idade média para um comprador de casa pela primeira vez é de 40 anos agora.

Taxas de juros mais baixas poderiam ajudar, diz Hendrix. Mas acrescenta que o governo também dispõe de outras ferramentas, como ajudar os compradores de casas pela primeira vez e incentivar a construção de moradias.

Uma mudança que Marks gostaria de ver é qualquer medida que possa impedir que compradores individuais de casas sejam superados por grandes corporações que adicionam casas como parte de suas carteiras de investimento. Outra, diz ele, é qualquer política que possa ajudar os compradores a garantir hipotecas de 30 anos ou menos.

“O prazo de 30 anos sempre foi o ponto ideal neste país. E isso nos diferencia de todos os outros países.